קומבינציה

הקרב שבו זכית זה הקרב שלא נִהלת..Hoc proelio vicit acie geritur

ד"ר רענני, שם בדוי מחמת החסיון, בעלים גא של מגרש יוקרתי הצמוד לוילתו, עליו ניתן לבנות 16 קוטג'ים במבנים דו משפחתיים. ירושה מהוריו. במשך שנים הוא מחשב תיאורטית מהו האֹפן הנכון למִקסום זכויותיו, אולם עתותיו אינן בידו בהיותו טרוד בפרנסתו כאנטמולוג ואין הוא מתפנה לכך ברצינות הראויה. עסקינן בקרקע פנויה, שאין מוטלים עליה מס רכוש או ארנונה, והיא מונחת ללא הופכין. "לא צריך לתת לה אֹכל", אומרת לו זוגתו, "שתשכב ככה. מה יש לנו למהר?".

בשעה טובה ומוצלחת מגיעה בתם לפרקה ומבקשת להנשא לבחיר לבה, והרעננים נאלצים להכבד ולהכנס לעֹבי קורת הירושה כי לסייע בסִפּוק מגורים מכובדים ליוצאת חלציהם עם בח"ל ולנכדים לעתיד לבא, כן ירבו ויגדלו למצוות, לְחֻפָּה ולמעשים טובים.

בדיקות, חקירות, דרישות ומפגשים עם רוכשים בכח, יזמים וקבלנים, מובילים את גבורנו למסקנה הבלתי נמנעת שהדרך הנכונה, הנוחה והרווחית ביותר היא עסקת קומבינציה.

האנטמולוג הנכבד, הרגיל לעסוק בפרטים קטנטנים, עושה לילות כימים לומד את הנושא, משוה בדקדקנות בין כל המציעים וההצעות שהוא מקבל, מתיעץ ומגיע לתובנה שעסקה עם הקבלן הידוע בטיב בניתו ונדיבותו כלפי לקוחותיו באזור השרון, ארנסטו לואיס אוגוסטו מרסלו אלסנדרו סנטוס, שם בדוי, יהודי כשר מצאצאי האנוסים מגלות ארגנטינה, הוא הראוי לטפל בנחלת אבותיו ולהפכה מקרקע בתולה לקרקע מניבה.

אנטמולוגנו מתייצב במשרדי ומבקש שאכין חוזה קומבינציה על כל מסמכיו ונספחיו. לאחר שאני מגלה לאזניו הכרויות היטב את יסודותיהן, רזיהן, נפקויותיהן וסוגיהן השונים של עסקאות הקומבינציה האפשריות, אני ממליץ על קומבינציה פשוטה של 50%, דהיינו בעלי הקרקע מוכר לקבלן מחצית מהקרקע, והתמורה נעשית בבניה שוות ערך על השטח הנותר לבעלים. בסופו של התהליך יהיו בנויים על הקרקע 16 קוטג'ים, מחציתם של הבעלים ומחציתם של הקבלן.

כמובן שיש לדון בהשלכות של מס שבח מקרקעין, הטל השבחה, ביוב, כבישים ומדרכות, מס ערך מוסף על הבניה, ערבויות, מפרט טכני ועוד כהנה וכהנה הבטים שלא כאן המקום לפרטם, אבל העקרון ברור.

"רגע אחד", אני מתרה, "אינני מתחיל בהכנת החוזה לפני שאני רואה ובודק את פרוייקטיו המוכנים של הקבלן המיועד, ומקיים שיחות עם כמה מדייריו על מנת להיות משוכנע שהכל כשר ואין סכונים מיוחדים".

"אין בעיה", אומר הפציינט, "אני עשיתי זאת כבר בשלושה בניינים, ברמת השרון, הרצליה ורעננה. בניה מצויינת, מפרט גבוה ודיירים מרוצים, הן מהבניה והן מהבונה".

"נכון, אבל אני מבקש לברר בעצמי. טוֹב מַרְאֵה עֵינַיִם מֵהֲלָךְ-נָפֶשׁ. מחר אלך ואבדוק בנין אחד ואתחקר דייר או שניים. אעיין גם בתיק הבנין במחלקת ההנדסה כדי להִוָּכח שאין בניה חריגה או צוים למיניהם. אחרי כן, אם הכל שפיר, אפגש עם ארנסטו לואיס אוגוסטו מרסלו אלסנדרו סנטוס, זה שמו? ורק אז, אם אשתכנע שהעסקה נכונה וכדאית אכין את החוזה. מוסכם עליך?"

"אין בעיה. אבל אני אומר לך שבדקתי ושוכנעתי. הוא איש מרשים, מבקש לרַצּוֹת, בונה מצויין והתמורה הרבה מעבר למה שאחרים נותנים. ממש לא קבלן רגיל שמבקש לחתוך פינות", אומר הוא, סומך על שקדנותו ועמידתו על הפְּרטרָטים.

למחרת אני מבקר בבנין ברמת השרון. ארבע קומות ופנטהאוס. חניות מרווחות ומקורות, גינה מטופחת, חזית מפוארת, לובי מדהים, חדר כֹּשֶר קטן ממותקן כדבעי וחדר זבל בנוי ומצופה בתוכו חרסינה עד התקרה. אני מבקר בדירה בקומה השניה ונפגש עם דייר אתו שוחחתי ותאמתי.

הדירה בסטנדרט גבוה, מטבח גדול מאובזר למשעי, חדרים גדולים, רצוף גרניט פורצלן בסלון, שרותים כפולים, אמבטיה יפה, ברזים תוצרת חוץ, הכל עם תו תקן, מרפסת נאה. כך הדירה נמסרה לרוכש ללא תוספות או שנויים. הדייר מרוצה מהקבלן, המחיר, הדירה והשכנים. אידליה ממש שאינה חזון נפרץ במחוזותנו.

טוב מכדי להיות אמיתי, אני מהרהר, אבל עובדה. נותרות לי כארבעים וחמש דקות עד לפגישה עם האחראי להקמת האנומליה הזו כדי לתהות על קנקנו. אני סר אל מחלקת ההנדסה בעיריה. בתיק הבנין אין כל סימן לאי סדרים או לחריגות, היתר הבניה מתאים והכל שפיר.

במשרדו של מהנדס העיר המוכר לי היטב משנים שנימה אני מבקש מידע על קבלננו. "טוב מאד", אומר כבוד מהנדסותו, "אין שוב תלונות או צוים נגדו. הוא בונה מצוין, ותמיד עומד במועדים. רמת הבניה מעולה. קשה להבין איך הוא עושה את זה, ואפילו הדיירים מרוצים. הלואי כל הקבלנים ככה".

עד כאן הכל טוב. יותר מדי. הדאגה מתחילה לחלחל אצלי. 'אתה סתם פרנואיד', אני אומר לעצמי, 'מה אין דבר כזה קבלן מצויין?'. מיד אני משיב לעצמי בשלילה לאור נסיוני ארוך השנים ועתיר הקבלנים, שיתכן והופכת לבלתי מבוססת לאור מה שאני רואה, שומע ובודק במקרה דנן.

במשרדיו המפוארים פוגש אותי אלאמא"ס ביד מושטת. לחיצת יד איתנה של איש עבודה. איש גבוה ומרשים, בשנות החמישים, בריא גוף, ממושקף, קרחת מבהיקה, עיניים חומות יוקדות, חליפה אפורה ועניבה שחורה. מתישבים.

על הקירות מפות ותצ"ות, תמונות של בנינים, וארונות מתכת למגרות – תיקיות. בפינה גלילי קרטון למפות ושרטוטים ומקרר קטן.

נכנסת מזכירה מבוגרת ומניחה על השלחן הגדול והכבד מגש עם בקבוקי שתיה קלה וכוסות. "תשתה משהו חם?", היא מתעניינת לדעת. אני מסרב בנימוס.

אני עובר בקצרה על ההסכמות המסחריות שבין הצדדים. הכל מוסכם. קל מדי לטעמי. קשה לי להבין מה קורה פה. "איזה מפרט טכני אתה נותן בעסקה הזו? צריך לזכור שאנחנו עוסקים בקוטג'ים באזור יוקרה של עיר יוקרתית, והמפרט צריך להיות בהתאם" אני מנסה אצלו.

בתשובה לשאלתי מונחת לפני חוברת מושקעת של מפרט טכני. "הכנתי את המפרט במיוחד לעסקה של ד"ר רענני. גבוה ביותר. מה אתה אומר?" הוא מחַיֵּך בדֹשֶן, בטוח בהפתעתי.

רפרוף מהיר במפרט הטכני מצדיק את המוניטין של בן שיחי. אינני מוצא דֹפי ברמת המוצרים, האבזרים והחמרים.

"אני רואה שאתה נותן חשמל תלת פזי 25 X 3. זה לא ילך. כאן הקוטג'ים בני ששה חדרים, וצריך 75 X 3", אני מנסה את מזלי.

"אין בעיה. 75 X 3. אם הלקוח מרוצה אני מרוצה", באה התשובה המפתיעה.

"אני רואה שהגרניט פורצלן ספרדי. הלקוח מבקש איטלקי. ספרדי מתבלה הרבה יותר מהר. ושיהיה 60 X 60".

"אין בעיה. 60 X 60 גרניט פורצלן איטלקי. אתם תבחרו."

"אתה נותן אסלות מונובלוק חרסה וברזים יפים של חמת. לא מתאים כאן. הברזים יהיו גרוהה, גם האסלות גרוהה. אסלות תלויות. לפי בחירת הלקוח. גם הצבע".

"אמרתי לך. אין בעיה. ברזים ואסלות תלויות גרוהה. צבעוניות. לפי בחירת הלקוח".

"נקודות חשמל ונקודות כח מעטות מדי. נראה לי שבכל חדר צריך להוסיף עוד שלש נקודות לפחות, במסדרון 2. הגג שטוח. מסביב בגדר צריך תאורה וגם נקודות חשמל. וחוצמזה המתגים צריכים להיות גוויס. שום דבר אחר לא".

הקבלן מודד אותי בעיניו, אינו מבין עד כמה אני הולך למתוח את סבלנותו וכמה כסף עוד אשלה מכיסו. "אתה יודע מה? לכל קוטג' אני מוסיף 30 נקודות חשמל, לפי בחירתכם, ובגג עשר. הכל גוויס. איך אני?"

"מתאים לי. נראה לי שזה יספק את הלקוח. אבל בֹּא נעבור למזגנים. מזגן אלקטרה קצת חלש. הלקוח עומד על מזגן מיצובישי מרכזי בקומה התחתונה, ובקומה העליונה מזגנים מפוצלים. גם מיצובישי".

"תשמע. זה הרבה יותר יקר. אבל אני מוכן גם לזה. סִיַּמְנו?"

"ראיתי את המרפסות. שם צריך שלֹש נקודות חשמל וברז להשקיה".

"אין בעיה. קטן עלינו. גמרנו?"

"החוזה עוד לא מוכן אבל ברור לך שהלקוח אינו משלם עבור מע"מ על הבניה, כן?". מה יש, לנסות אפשר, הרי עד עכשו הכל על מי מנוחות.

"ברור" באה התשובה הבלתי הגיונית.

"והטל השבחה. הלקוח מסכים לשאת רק במחצית היטל ההשבחה, לא יותר. על הבקלן לספוג חצי. נראה לי שזה הוגן לגמרי. מה אתה אומר?", אין ספק שכאן הגזמתי. רק מטורף יסכים לזה.

"תראה זה קשה מאד. זאת הוצאה לא מתוכננת. אבל אסכים גם לזה. שהלקוח לא יחשוב שאינני בא לקראתו. גמרנו?" הוא נראה לי בהול לעשות את העסקה וזה מלחיץ אותי.

אני עובר על המפרט, מְיַקֵּר לו אותו בהרבה בעוד מספר סעיפים סתם כדי לראות איך הוא מגיב. יש הסכמה מתמוגגת להכל. "תראה" אני אומר לו, "רק רפרפתי במפרט וטרם התעמקתי בו. אשוחח עם הלקוח ונראה. אודיע לך מה ההחלטה בתוך יומיים. אם הכל בסדר אשלח לך טיוטת חוזה". אני קם ולוחץ את ידו. הוא מסתכל עלי באכזבת מה. אולי חולפת לו המחשבה בראש שאני יכל לסכם את העסקה עוד לפני שיש חוזה מוכן ומסוכם. נראה לי שדחוף לו לחתום. מי יודע נפש קבלן ארגנטיני מצאצאי האנוסים.

במכונית פותח מזגן, מאזין לדין מרטין ומתרגע. זה לא יבנה את הפרויקט בחיים, אני אומר לעצמי. אני מיַקֵּר לו עכשו את העסקה בשני אחוזים רק במפרט הטכני, שלא לדבר על המע"מ על שרותי הבניה והיטל ההשבחה. אין ספק שהעסקה בלתי אפשרית מבחינת הקבלן. מלכתחילה קומבינציה של 50% והמע"מ על שרותי הבניה על הקבלן אינה כלכלית. וגם מחצית היטל השבחה? על פי נסיוני הוא מפסיד כאן. ובגדול. מדוע לעשות את העסקה בכלל? אולי הוא יודע משהו שאינו בידיעתי?

"ד"ר רענני? אני חוזר מבדיקת הבנין, הדירות, הדיירים, מחלקת ההנדסה בעיריה ומפגישה עם הקבלן. הכל יותר מדי טוב. אל תעשה את העסקה" אני אומר לו, "ארנסטו לואיס אוגוסטו מרסלו אלסנדרו סנטוס לא יבנה את הקוטג'ים בחיים. הוא מפסיד פה ים כסף. אם הוא מפסיד אתה מפסיד. אין עסקה.".

"אינני מבין. ראית את הבנינים ודברת עם הדיירים. אני ראיתי שלושה בנינים, שוחחתי עם חמישה דיירים, הוא הקבלן הטוב ביותר שאני מכיר. והיום אין דבר כזה 50% בקומבינציה, מקסימום 46%. מה הבעיה? הרי הוא חותם על חוזה והתחיבויות ונותן ערבויות. אינני מבין. הרי הוא בנה כבר, לא?"

"נפגש בעוד שעה במשרד ואסביר לך".

"מצויין. אהיה שם" אומר לי הד"ר בבַלְבֶּלֶת מה.

מגיע הד"ר למשרד, בלתי רענן בעליל. שיערו סתור עניבתו עקמומית, וידיו, נדמה לי, רועדות קלות. "מה קורה?" הוא שואל בקול רועד, "תסביר לי מה אתה מתכוון שהעסקה יותר מדי טובה אז אסור לחתום עליה. זה אוקסימורון. בלתי הגיוני בכלל".

"ארנסטו לואיס אוגוסטו מרסלו אלסנדרו סנטוס חי מהגלגול. הוא מתגלגל והאחרון יתקע. אולי אתה, אולי מי שיבוא אחריך. אבל אני חושב שאתה תתקע כי הפרוייקט גדול מאד וייקרתי לו אותו בהרבה עד כדי חֹסֶר כדאיות ודאי. ולמרות כן הוא שש אלי בניה כשור אל הטוריאדור. בלתי אפשרי".

"מה זה מגלגל?" הוא שואל, אינו מבין, או אולי אינו רוצה להבין שכן העסקה בוננזה עבורו וחבל שלא לקַיְּמה.

"עושה עסקה, בונה בנין לתפארת ומפסיד בו. הבנין משמש חלון ראוה. הכספים מהעסקה הבאה מכסים את ההפסדים בעסקה הזו, וכן הלאה. בסוף כשלא תהיה לו עסקה לממן ממנה את עסקת ההפסד הקודמת, תהיה התמוטטות. הואיל והעסקה שלך גדולה יחסית הסכוי הוא שההתמוטטות תחול אצלך. לכן אל תחתום אתו. אני לא מכין חוזה ואתה לא עושה אתו עסקה. זו לפחות הצעתי והמלצתי. הקרקע עומדת הרבה שנים שתמשיך לעמוד. לפחות אינך מפסיד כלום. השווי רק עולה. נחפש קבלן אמין שלא יסכים לכל דרישה בלתי הגיונית שלי. עסקה שתהיה רוחית עבורו תהיה רוחית עבורך. חוזה שאינו טוב לצד אחד אינו טוב לשני הצדדים".

"לא מבין. העסקה אינה טובה? יש בעיה? לדבריך הואיל והעסקה טובה מדי היא גרועה, זה לא אוקסימורון?" הוא חוזר על דבריו הקודמים, מתוסכל מאד.

"בדיוק. כמו שאומרים באנגלית Too good to be true. הוא מפסיד בעסקה על בטוח ולכן לא ישלים את הבניה ואתה תסתבך. סמוך עלי. אל תחתום. ותמתין", אני מנסה לשכנע אותו, משוכנע בנתוח העסקה לה מסכים בשקיקה ארנסטו לואיס אוגוסטו מרסלו אלסנדרו סנטוס.

"לא אכפת לך שלא תקבל את שכר הטרחה הגבוה עליו סכמנו עבור חוזה הקומבינציה, וזאת בנוסף לשכר הטרחה במכירת הקוטג'ים, אם לא תהיה עסקה?" מנסה ד"ר רענני להסיט את נקודת המבט שלי מהצעתי הבלתי שגרתית לכוון קיומה של העסקה.

"ממש לא. הרי בסופו של יום עסקה תחתם עם קבלן או יזם אחר, נורמלי וסולידי, שמרויח. שתהיה כדאית לו. אז שכר טרחתי ישולם. אם לא היום אז מחר", אני מסביר באיטיות ובסבלנות, "תאמין לי, אין לך כל רצון לנהל משפטים במשך שנים ארוכות ולהיות מנוע מלממש את הקרקע זמן רב ולא לסייע לבתך. תנוח דעתך, זה הצעד הנכון. אל תעשה עסקה עם הקבלן הזה", אני מסיים, מקוה ששכנעתי.

"אתה יודע מה? אני מאמין בנתוח ובכנות שלך. גם בגלל שאתה מותר על שכר טרחה עכשו. אני הולך אתך עם ההרגשה הזו ולא חותם. נתחיל כבר לחפש קבלן אחר".

ואמנם, כפי אמרתו של ידידנו אדוארד מרפי ג'וניור, כי כל דבר שיכֹל להשתבש, אכן ישתבש, וכאמרת רבי עקיבא הזכור לטוב "הכל צפוי, והרשות נתונה, ובטוב העולם נידון, והכל לפי רֹב המעשה", שלושה שבועות לאחר מכן אני מקבל מד"ר רענני משלֹח למשרד, בקבוק מגנום ויסקי ג'ק דניאלס ועליו כתוב "המחיר הוא 15,000 $" אליו מצורף העתון של אותו יום בו מתפרסמת הידיעה על ההתמוטטות המפתיעה והבלתי צפויה של חברת הבניה בבעלות הקבלן המפורסם ארנסטו לואיס אוגוסטו מרסלו אלסנדרו סנטוס.

מיום שחרב בית המקדש ניטלה נבואה מן הנביאים וניתנה לחכמים, והגם שאין מקומי בין החכמים, אני חש ספוק רב הן מכח החזוי שלי והן מהמחוה המגנומי.

"איך ידעת?" מתפעל הד"ר בשיחתנו הטלפונית, "ואיזה מזל שהקשבתי לעצתך, תאר לעצמך איפה הייתי עכשו אם הייתי חותם אתו על העסקה".

"לא אתי. כי אם היית חותם לא הייתי מייצג אותך. אבל זה היה צפוי כפי שהסברתי לך וכפי שהבנת היטב".

על מנת להשלים את הספור אוסיף עוד כי לאחר ההתמוטטות אני מייצג שניים מרוכשי הדירות מהעלוי הארגנטינאי, ועל אף ששלמו 70% מהתמורה דירותיהם מצויות בשלב שלד בלבד. בית המשפט הנכבד ממנה אותי על פי הלכת עוניסון נגד דויטש ככונס נכסים על מנת להשלים בפקוחו את בניתם של שני בניינים באמצעות קבלנים, וכל דייר מתכבד ומוסיף סכום נכבד כדי לפדות את נפשו ולהציל את דירתו. הדיירים מקבלים את דירותיהם בסופם של תהליכי הבניה וכנוס הנכסים, וכמאמר הבטוי אלרח'יץ ע'אלי ואלע'אלי רח'יץ, הזול יקר והיקר זול.

ומה באשר לנחלת הירושה? ובכן, שלושה חדשים לאחר מכן אנו חותמים על עסקת קומבינציה עם חברה קבלנית ידועה, בתנאים פחותים, אולם סבירים לגמרי, והקוטג'ים מוקמים כמתחייב, והם עומדים על תלם לתפארת הרעננים עד עצם היום הזה.

שלושה מהקוטג'ים נרשמים על שמותיהם של שלושת ילדי הד"ר הנכבד, אחד נמכר לכסוי המסים וההטלים המתחייבים, והיתר מושכרים ומשמשים תוספת נכבדה לפנסיה של הד"ר הרענן וזוגתו שתחיה, ובא לציון גואל ובבנין ירושלים עיה"ק ננוחם ונאמר אמן.